Het is niet mogelijk een huurovereenkomst betreffende woonruimte voor bepaalde tijd stilzwijgend te verlengen, voor bijvoorbeeld tweemaal een periode van één jaar. De wet staat een dergelijke contractuele verlenging voor bepaalde duur niet toe.

Artikel 7:230 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, wordt daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd.

Ook voor huurovereenkomsten waarin een diplomatenclausule, op grond van artikel 7:274 lid 2 BW is opgenomen, geldt het bepaalde in artikel 7:230 BW.

De voorzieningenrechter van de Rechtbank Breda, sector Kanton, locatie Breda overweegt in zijn uitspraak van 19 maart 2010 (LJN BL8552) dat de wetgever hiermee bewust heeft afgeweken van de uitspraak van de Hoge Raad van 2 december 1995 (NJ 1995, 401), door vast te leggen dat een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd niet stilzwijgend voor (wederom) een bepaalde tijd kan worden verlengd. De wetgever zou hiermee beoogd hebben te voorkomen dat de huurder in de nadelige positie komt dat hij na herhaalde verlenging van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geen gebruik kan maken van de in artikel 7:271 lid 5 onder a BW neergelegde bevoegdheid om een huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Dat de wetgever toch ook de huurder wil beschermen in het geval “dat partijen een andere bedoeling blijken te hebben”, door bijvoorbeeld uitdrukkelijk een diplomatenclausule op te nemen waarin de huurovereenkomst tweemaal een periode van een jaar wordt verlengd, blijkt uit artikel 7:242 lid 2 BW. In dit artikel staat namelijk opgenomen dat van artikel 7:230 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

De voorzieningenrechter oordeelt dan ook in voornoemde uitspraak dat de uitwerking van artikel 7:230 BW niet geldt ten aanzien van huurovereenkomsten waarin een diplomatenclausule in de zin van artikel 7:274 lid 2 is opgenomen, aangezien dit niet volgt uit de wet en hiervoor ook geen aanknopingspunten te vinden zijn in de parlementaire geschiedenis of de jurisprudentie.

Ondanks dat partijen in voornoemde procedure zijn overeengekomen dat de huurovereenkomst telkens voor bepaalde tijd wordt aangegaan om een eenvoudige terugkeer van de verhuurder in de woning na het beëindigen van het verblijf in het buitenland te bewerkstelligen, laat onverlet dat de wet een dergelijke contractuele verlenging niet toestaat. Hierdoor oordeelt de kantonrechter dat de huurovereenkomst voortgezet geacht moet zijn voor bepaalde tijd, waardoor de huurder de huurovereenkomsten kan opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden.

Conclusie
Ondanks dat duidelijk de mogelijkheid tot het verlengen van een huurovereenkomst voor bepaalde duur betreffende de woning voor nogmaals een vaste periode is uitgesloten, blijken deze constructies in de praktijk nog vaak voor te komen. Voor zowel verhuurders als huurders is het zaak om bij het aangaan van een huurovereenkomst in ieder geval rekening te houden met artikel 7:230 BW. Vooral verhuurders die tijdelijk hun woning verhuren wegens hun verblijf in het buitenland op basis van de zogenaamde diplomatenclausule, is het zaak om het aangaan van een huurovereenkomst in te schatten hoelang een verblijf in het buitenland zou kunnen duren. Mogelijk kan in de huurovereenkomst een variabele bepaalde duur van de huurovereenkomst opgenomen worden op basis van het verblijf in het buitenland. Dit wel met een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurder.

Mocht u vragen hebben over (het opstellen van) een diplomatenclausule, dan kunt u contact met ons kantoor opnemen.